ความรับผิดของผู้สืบทอดที่เกี่ยวข้องกับต้นทุนการทำความสะอาดสิ่งแวดล้อม | อินทิกรัลคอนซัลติ้งอิงค์

0


(ผู้เขียนร่วม: สก็อตต์ เมเยอร์, ​​Womble Bond Dickinson)

สิ่งที่คุณคิดว่าจะไม่เป็นปัญหาอาจเป็นได้ – อย่ารอช้าที่จะประเมินความรับผิดชอบด้านสิ่งแวดล้อม

ธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ทั้งหมดในปี 2565 มีมูลค่าประมาณ 1.14 พันล้านดอลลาร์ เนื่องจากเหตุการณ์ของการปนเปื้อนด้านสิ่งแวดล้อมและความกังวลของสาธารณชนเกี่ยวกับอันตรายต่อสุขภาพที่เกิดจากสารอันตรายได้เพิ่มขึ้น ซึ่งนำไปสู่กฎระเบียบของรัฐบาลกลางและรัฐที่มากขึ้น ผู้ซื้อและผู้ขายอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ควรดำเนินการเพื่อปกป้องผลประโยชน์ของตนจากความรับผิดอย่างต่อเนื่องต่อบุคคลที่สาม สาธารณะ หน่วยงานและกันและกัน

จากประสบการณ์ของเรา เราพบว่าผู้ซื้อจำนวนมากรอจนเกิดความล่าช้าในการทำธุรกรรมเพื่อประเมินสภาพแวดล้อมที่หรือใกล้กับไซต์ที่พวกเขากำลังซื้อ ความรับผิดต่อสิ่งแวดล้อมของที่พักอาจเป็นผลมาจากแหล่งที่มาต่างๆ เช่น ประเภทของการดำเนินงานที่เกิดขึ้นในไซต์งาน การกำจัดสารเคมีหรือของเสียที่อาจเกิดขึ้นในหรือใกล้ไซต์งาน วิธีการพัฒนาที่ดิน หรือแม้แต่ภัยพิบัติทางธรรมชาติ ในฐานะเจ้าของคนใหม่ คุณจะต้องรับผิดชอบต่อหนี้สินเหล่านั้นนับจากนี้เป็นต้นไป เว้นแต่จะมีการดำเนินการตามขั้นตอนเพื่อลดความเสี่ยงของคุณ ในฐานะผู้ขาย โดยทั่วไปคุณไม่สามารถขจัดความรับผิดชอบต่อความเสียหายต่อสิ่งแวดล้อมโดยการขายทรัพย์สินของคุณออกไปได้ นอกจากนี้ยังมีช่องว่างที่อาจเกิดขึ้นระหว่างวิธีที่ผู้ซื้อและผู้ขายประเมินมูลค่าของความรับผิดด้านสิ่งแวดล้อม ดังนั้น สำหรับทั้งสองฝ่าย การดำเนินการตรวจสอบความรอบคอบด้านสิ่งแวดล้อมตั้งแต่เนิ่นๆ ในการทำธุรกรรมอาจช่วยลดปัญหาทางการเงินและการดำเนินงานโดยไม่จำเป็นในอนาคต เมื่อ การโอนความรับผิดต่อสิ่งแวดล้อมที่ได้รับการดำเนินการอย่างดีนั้นเสร็จสมบูรณ์อย่างถูกต้อง ถือเป็น “win-win” สำหรับผู้ซื้อและผู้ขาย และอาจเป็นประโยชน์ต่อชุมชนโดยรอบ เช่นเดียวกับเมื่อทรัพย์สินทางอุตสาหกรรมที่ไม่ได้ใช้งานถูกนำกลับมาใช้อย่างมีประสิทธิผลอีกครั้ง

ในขณะที่ผู้ขายทรัพย์สินเชิงพาณิชย์มีหน้าที่เปิดเผยข้อเท็จจริงที่มีผลกระทบต่อมูลค่าหรือความพึงพอใจของทรัพย์สิน รวมถึงว่าทรัพย์สินนั้นได้รับผลกระทบจากสารอันตรายหรือไม่ ผู้ซื้อควรทำการประเมินสิ่งแวดล้อมของทรัพย์สินและเจรจาเงื่อนไขในสัญญา รวมถึงการรับรองและ การรับประกันและการคุ้มครองการชดใช้ค่าเสียหาย ตัวอย่างเช่น ผู้ซื้อควรกำหนดให้ผู้ขายแสดงและรับประกันว่าไม่มีการปล่อยวัตถุอันตรายบน ใต้ หรือรอบๆ ทรัพย์สิน และผู้ขายและทรัพย์สินปฏิบัติตามกฎหมายสิ่งแวดล้อมที่บังคับใช้ทั้งหมด ผู้ซื้ออาจต้องการการชดใช้ค่าเสียหายจากผู้ขายต่อความรับผิดใดๆ ต่อบุคคลที่สามสำหรับค่าใช้จ่ายในการทำความสะอาดและความเสียหายอื่นๆ ที่เกี่ยวข้องกับสภาวะที่เป็นอันตราย ผู้ซื้ออาจพิจารณาถึงความพร้อมของนโยบายการประกันความบกพร่องทางสิ่งแวดล้อมหรือการรับรอง

ผู้ซื้อควรดำเนินการทบทวนการใช้ทรัพย์สินในปัจจุบันและในอดีต รวมถึงการตรวจสอบบันทึกสาธารณะ บันทึกของผู้ขาย และทรัพย์สิน การทบทวนดังกล่าวมักได้รับความพึงพอใจจากการดำเนินการประเมินพื้นที่สิ่งแวดล้อมระยะที่ 1 (ESA) โดยทั่วไปแล้ว การทบทวนดังกล่าวจะดำเนินการและวิเคราะห์โดยที่ปรึกษาด้านสิ่งแวดล้อม ขึ้นอยู่กับผลลัพธ์ของการทบทวนเบื้องต้น อาจมีการรับประกันการสอบสวนเพิ่มเติม รวมถึงการทดสอบดิน น้ำ และอากาศ ESA ระยะที่ 1 ช่วยให้ผู้ซื้อมีข้อมูลในการตัดสินใจเกี่ยวกับสุขภาพสิ่งแวดล้อมของทรัพย์สิน และสามารถเป็นเครื่องมือในการรักษาความปลอดภัยทางการเงินหรือประกันภัย และลดความเสี่ยงทางกฎหมายในอนาคต แต่บ่อยครั้งที่ยังไปไม่ถึงเพียงพอ การใช้ข้อมูลจากการตรวจสอบสถานที่ บันทึกทางประวัติศาสตร์ การสัมภาษณ์เจ้าของคนก่อน และภาระผูกพันด้านกฎระเบียบที่ชัดเจน ผู้เชี่ยวชาญด้านสิ่งแวดล้อมสามารถประเมินความเป็นไปได้ของการปนเปื้อนและผลกระทบที่อาจเกิดขึ้นกับทรัพย์สินที่มีอยู่และพื้นที่โดยรอบ ไม่มีฝ่ายใดควรคิดว่า ESA เป็นเพียงแบบฝึกหัดการตรวจสอบกล่องเท่านั้น บ่อยครั้งที่การทำงานนอกเหนือขอบเขตของ ESA มีประโยชน์ในการทำความเข้าใจความรับผิดต่อสิ่งแวดล้อมของทรัพย์สินได้ชัดเจนยิ่งขึ้น

ผู้ขายจะพยายามขายทรัพย์สินในสภาพที่มีอยู่โดยไม่มีการรับรองหรือการรับประกัน พร้อมกับการปลดเปลื้องจากผู้ซื้อจากความรับผิดใดๆ จากสารอันตราย แม้กระทั่งการปนเปื้อนที่ไม่ทราบสาเหตุ

การเจรจาต่อรองอย่างจริงใจจะแก้ไขเงื่อนไขของข้อตกลงการซื้อในท้ายที่สุด รวมถึงการชดใช้ค่าเสียหายและการปลดเปลื้อง แต่ผู้ขายและผู้ซื้อควรเข้าใจถึงความรับผิดหรือการป้องกันที่เป็นไปได้สำหรับการเรียกร้องของบุคคลที่สามที่เรียกร้องค่าเสียหายจากการปนเปื้อนภายใต้กฎระเบียบของรัฐบาลกลางและของรัฐที่บังคับใช้ โดยทั่วไป เจ้าของทรัพย์สินที่มีการปนเปื้อนทั้งในปัจจุบันและในอดีตอาจต้องรับผิดชอบในการทำความสะอาดทรัพย์สิน แม้ว่าพวกเขาจะไม่ได้ก่อเหตุหรือทราบเกี่ยวกับการปนเปื้อนก็ตาม ตัวอย่างเช่น พระราชบัญญัติการตอบสนองด้านสิ่งแวดล้อม การชดเชย และความรับผิดที่ครอบคลุมปี 1980 กำหนดให้เจ้าของต้องทำความสะอาดทรัพย์สินที่มีการปล่อยสารอันตราย และให้อำนาจแก่รัฐบาลกลางในการดำเนินการหรือกำหนดให้ต้องมีการดำเนินการแก้ไขดังกล่าว ในแคลิฟอร์เนีย นอกเหนือจากความรับผิดสำหรับการฉ้อโกงกฎหมายทั่วไป เจ้าของคนก่อนอาจต้องรับผิดอย่างเคร่งครัดในการดำเนินการโดยเจ้าของคนต่อมาหรือหน่วยงานสาธารณะสำหรับความเสียหายที่เกี่ยวข้องกับการปนเปื้อน การป้องกันการกระทำดังกล่าว รวมถึงการป้องกันผู้บริสุทธิ์ของที่ดินนั้นมีอยู่ แต่ขึ้นอยู่กับเงื่อนไขบางประการ เช่น การดำเนินการสอบสวนตามสมควรเพื่อพิจารณาว่ามีสารอันตรายอยู่หรือไม่

ตัวอย่างกรณีศึกษา

ด้านล่างนี้เป็นกรณีศึกษาสองกรณีที่เกี่ยวข้องกับการดำเนินการ (หรือไม่ดำเนินการ) การตรวจสอบสถานะอย่างเหมาะสม และผลที่ตามมา

ในกรณีแรกของเรา การดำเนินการตรวจสอบสถานที่อย่างละเอียดถี่ถ้วนนำไปสู่การค้นพบถังเก็บใต้ดินที่รั่ว ซึ่งช่วยประหยัดค่าใช้จ่ายในการแก้ไขแก่ผู้ซื้อได้หลายแสนดอลลาร์

กรณีล่าสุดนี้เกี่ยวข้องกับการทำธุรกรรมด้านอสังหาริมทรัพย์ ผู้ซื้อจ้างผู้เชี่ยวชาญด้านสิ่งแวดล้อมที่ได้รับการฝึกอบรมมาเป็นอย่างดีเพื่อดำเนินการประเมินการตรวจสอบสถานะ โดยมีจุดประสงค์เพื่อระบุหนี้สิน (และไม่ใช่แค่ช่องทำเครื่องหมาย) การตรวจสอบประวัติด้านสิ่งแวดล้อมและการตรวจสอบสถานที่โดยเดสก์ท็อปไม่ได้บ่งชี้ว่าไม่มีความรับผิดต่อสิ่งแวดล้อม แม้ว่าผู้ตรวจสอบจะสังเกตเห็นท่อลึกลับในห้องใต้ดินที่ไม่เชื่อมต่อกับสิ่งใดในอาคารก็ตาม แทนที่จะมองข้ามข้อสังเกตนี้ว่าไม่มีความเกี่ยวโยงกับสิ่งแวดล้อมอย่างชัดเจน ผู้ตรวจสอบได้เรียกร้องให้มีการสำรวจทางธรณีฟิสิกส์ของท่อและการเชื่อมต่อใต้ดิน ซึ่งเผยให้เห็นว่ามีถังเก็บใต้ดินที่ไม่รู้จักอยู่ เมื่อขุดถังพบว่าถังรั่ว การสืบสวนติดตามผลเผยให้เห็นการปนเปื้อนที่ขยายไปยังทรัพย์สินในบริเวณใกล้เคียง ส่งผลให้ผู้ขายต้องเสียค่าใช้จ่ายในการแก้ไขอย่างมีนัยสำคัญ

ในกรณีที่สองของเรา การข้ามการตรวจสอบสถานะด้านสิ่งแวดล้อมทำให้เกิดความรับผิดหลายล้านดอลลาร์สำหรับผู้ขายในนิวยอร์กซิตี้

ในการทำธุรกรรมเกี่ยวกับทรัพย์สินนี้ ได้มีการดำเนินการตรวจสอบสถานะอย่างจำกัด (ถ้ามี) เพื่อพิจารณาถึงหนี้สินที่อาจเกิดขึ้น จึงมีการเพิ่มข้อกำหนดการเรียกคืนกลับเข้าไปในข้อตกลงการซื้อและการขาย เช่น หากระบุปัญหาด้านสิ่งแวดล้อมได้ ผู้ขายจะคืนเงินให้ผู้ซื้อเป็นจำนวนเงินสูงสุดที่กำหนด ในขณะที่ความสนุกสนานของข้อตกลงที่ “ประสบความสำเร็จ” นี้หมดลง การดำเนินการบังคับใช้จากหน่วยงานกำกับดูแลสิ่งแวดล้อมก็ได้รับความสนใจ ซึ่งนำไปสู่การดำเนินการแก้ไขที่สำคัญ แม้ว่าผู้ขายจะต้องรับผิดชอบค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องหลายประการ แต่เกินขีดจำกัดการเรียกคืนแล้ว และผู้ซื้อยังต้องเสียค่าใช้จ่ายหลายล้านดอลลาร์อีกด้วย

การตรวจสอบสถานะด้านสิ่งแวดล้อมจำเป็นต้องมีการพิจารณาอย่างจริงจังตั้งแต่เนิ่นๆ ในการทำธุรกรรมที่ต้องพิจารณา ซึ่งจะช่วยให้มีเวลาและทรัพยากรเพียงพอในการประเมินอย่างละเอียด แม้ว่าสิ่งนี้อาจดูเหมือนชัดเจนสำหรับหลาย ๆ คน แต่เรายังคงเห็นตัวอย่างที่ไม่รวมการตรวจสอบสถานะด้านสิ่งแวดล้อมเพื่อเร่งรีบในการทำข้อตกลง หรือภายใต้แรงกดดันจากคำสั่งในการควบรวมและซื้อกิจการที่จะไม่ปล่อยให้ปัญหาด้านสิ่งแวดล้อม “ขัดขวางข้อตกลง” นำไปสู่สิ่งที่ไม่คาดคิด และความสูญเสียที่สำคัญสำหรับทั้งผู้ขายและผู้ซื้อ



Source link

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *